Íránské rakety dopadají poblíž Palm Jumeirah. Letiště jsou dočasně uzavřená nebo fungují v omezeném režimu. A tisíce českých investorů od velmi movitých přes ambiciózní střední třídu až po influencery, pokládají si stejnou otázku: co se teď děje s mým bytem? Odpověď nabízí Radoslav Kubiš ml. ze společnosti OK KLIENT.

Od snu k realitě

Dubaj se během posledních pěti let stala pro české investory tím, čím bylo ještě nedávno Španělsko: místem, kde se zdálo, že nemovitost nemůže ztratit hodnotu. A čísla to potvrzovala. V roce 2024 dosáhl dubajský realitní trh rekordních 226 000 transakcí v hodnotě přes čtyři a čtvrt bilionu korun. První polovina roku 2025 navíc přinesla další růst, meziročně o 26 %.

Češi byli u toho. Nemovitosti v Perském zálivu kupovaly celebrity, podnikatelé i lidé ze střední třídy. Lákaly je výnosy z nájmu 6–9 % ročně, nulová daň z příjmu v SAE, moderní infrastruktura a pocit bezpečného přístavu mimo Evropu, zejména po vypuknutí války na Ukrajině.

Právě tato pověst bezpečného a stabilního města, která přitahovala investice z celého světa, je nyní pod tlakem.

Co se děje teď: dvě krize najednou

Íránské raketové útoky na území SAE přišly v nejméně vhodnou chvíli. Ne proto, že by region byl dosud klidný, ale proto, že dubajský trh už před vypuknutím konfliktu procházel mírnou korekcí.

Data dubajského pozemkového úřadu ukázala na začátku roku pokles počtu obnovených nájemních smluv i jejich cen. Naopak DLD v březnu 2026 uvedl, že v roce 2025 počet obnovených smluv vzrostl o 3 % na více než 514 tisíc. Korekční riziko však existovalo už dříve: ratingová agentura Fitch v květnu 2025 varovala před možným poklesem cen až o 15 % v období H2 2025–2026 kvůli prudkému růstu nabídky.

Reakce trhu byla okamžitá: odklady obchodů, zmrazení nových investičních rozhodnutí, otázky o likviditě. Investoři, kteří nakoupili off‑plan projekty s dokončením za dva až tři roky, dnes čelí nejistotě, jak bude trh vypadat v okamžiku předání klíčů.

„Geopolitické riziko v Perském zálivu není nové, ale přímé vojenské útoky na území SAE jsou kvalitativně jiná situace. Pro investory, kteří nakupovali s horizontem tří až pěti let a průběžným výnosem z nájmu, je klíčové si nyní chladně odpovědět na dvě otázky: jaká je moje skutečná expozice a jak je krytá. Impulzivní rozhodnutí, prodávat za každou cenu nebo naopak přikupovat v panice, bývají v takových chvílích ta nejhorší,“ říká Radoslav Kubiš ml.

Daňová iluze: co si Češi často spočítají špatně

Jedním z největších magnetů dubajských investic byla představa nulových daní. Realita je ale složitější. V SAE skutečně neexistuje daň z příjmu fyzických osob. Pro českého daňového rezidenta to však neznamená, že příjem z nájmu dubajské nemovitosti nebude zdaněn.

Česko zdaňuje celosvětové příjmy. A protože v SAE je daň nulová, není co započíst, příjem se zdaňuje podle českých zákonů. Nová smlouva o zamezení dvojího zdanění mezi ČR a SAE, platná od roku 2025, tento princip potvrzuje. Výsledek? Investoři, kteří počítali s čistým výnosem bez daně, mohou zjistit, že jejich reálný výnos je o několik procentních bodů nižší.

„Setkáváme se s investory, kteří mají skvělý výnos z pronájmu v dirhamech, ale zapomněli ho zahrnout do českého daňového přiznání. To je chyba, která může být velmi drahá. Příjem z pronájmu zahraniční nemovitosti je pro českého daňového rezidenta zdanitelný příjem, bez ohledu na to, jaké daňové podmínky platí v zemi, kde nemovitost leží,“ upozorňuje Kubiš.

Pojistná stránka: kryje pojistka škodu z války?

Další slabinou mnoha investorů je pojistná ochrana. Propagace dubajských nemovitostí se soustředí na výnosy, ale o pojistkách se mluví minimálně.

Standardní pojistky v SAE, stejně jako v Česku, obvykle obsahují výluky pro válečné a teroristické události. Pokud by tedy došlo ke škodě v důsledku přímého vojenského zásahu, pojistka ji nemusí krýt. Specializované krytí válečných rizik existuje, ale musí být sjednáno vědomě a jeho dostupnost se v aktuální situaci rychle mění.

„Investoři často řeší pojistku jen jako formalitu. Přitom je to klíčový dokument. Každý majitel dubajského bytu by si měl položit otázku: jsem pojištěn pro případ fyzické škody způsobené konfliktem? A pokud ne, co moje pojistka skutečně kryje? Odpovědi mohou být velmi překvapivé,“ dodává Kubiš.

Výhled: panika, nebo příležitost?

Dubaj není prvním globálním trhem, který prochází geopolitickým testem. Historická data ukazují, že dynamické ekonomiky mají silnou schopnost absorbovat šoky, pokud konflikt nepřeroste v dlouhodobou destabilizaci regionu.

Bezpečnost byla jedním z hlavních argumentů pro nákup nemovitostí v SAE. Pokud se region dostává do přímého bezpečnostního napětí, investoři přirozeně začnou hledat alternativy. Lze očekávat ochlazení investičního i turistického zájmu o SAE, zatímco evropské nemovitosti v konzervativních a stabilních zemích mohou naopak získat.

Pro ty, kteří už v Dubaji investici mají, platí jednoduché pravidlo: chladná hlava a důraz na fakta. Ověření developerů, dokončené projekty a lokality s trvalou poptávkou pomáhají oddělit skutečné příležitosti od krátkodobých spekulací.

„Dubajský trh nepřestane existovat ani v případě prodlouženého konfliktu, ale změní se jeho charakter a riziková prémie. Pro stávající investory je zásadní udělat si jasno ve třech věcech: daňová situace v České republice, pojistné krytí nemovitosti a reálná likvidita v případě potřeby rychlého prodeje. Právě v těchto oblastech mohou přijít nepříjemná překvapení,“ uzavírá Radoslav Kubiš ml.