Éra dvouprocentních hypoték je definitivně minulostí a čekat na její návrat už nedává smysl. Rok 2026 potvrzuje, že český hypoteční trh se stabilizoval v nové realitě. Úrokové sazby se drží v pásmu 4,5 až 5 %, objem nových úvěrů dál roste a banky současně řeší výraznou vlnu refinancování starších smluv. Jak se v této situaci správně rozhodovat, vysvětluje Radoslav Kubiš, místopředseda představenstva společnosti OK KLIENT (člen skupiny OK HOLDING).

Trh roste i bez levných hypoték

Za prvních sedm měsíců roku 2026 poskytly banky a stavební spořitelny nové hypotéky (bez refinancování) v objemu přes 247 miliard korun, tedy o 67 miliard více než loni. Dubnový objem přes 61 miliard korun byl výjimečný, šlo o reakci na zpřísnění pravidel pro investiční bydlení od 1. dubna, před nimiž se mnoho zájemců snažilo zafixovat výhodnější podmínky.

V červenci přišlo tradiční prázdninové zpomalení: objem nových hypoték klesl na 30,8 miliardy korun (meziměsíční pokles o 16 %). Nejde však o změnu trendu, ale o běžný sezónní útlum. Průměrná úroková sazba se během roku zvýšila z lednových 4,4 % na červencových 4,9 %, průměrná výše úvěru se drží kolem 4,6 milionu korun.

Proč se hypotéky už výrazně nezlevní

Guvernér ČNB Aleš Michl letos jasně řekl, že období extrémně nízkých sazeb skončilo. Bankovní rada v červnu po čtyřech letech zvýšila dvoutýdenní repo sazbu na 3,75 % a v srpnu ji potvrdila. Inflace v létě mírně zrychlila (1,7 % v červenci) a mzdy rostou přes 8 % ročně. Trh proto počítá s tím, že podzimní sazby mohou vystoupat ke 4 %.

Rozhodující je však cena peněz na mezibankovním trhu. Protože většina hypoték má tříletou až pětiletou fixaci, odvíjí se koncová sazba od dlouhodobých úrokových swapů (3Y a 5Y IRS). Ty se letos drží v pásmu 4,4–4,6 %. Dokud tyto zdroje výrazně nezlevní, není prostor pro pokles klientských sazeb pod 4 %.

Refinancování: nenápadné riziko konce fixace

Refinancování je jedním z hlavních témat roku. Jeho podíl na trhu vzrostl na 23,4 % (oproti loňským 20,6 %). ČNB odhaduje, že mezi roky 2026–2028 bude každoročně končit fixace úvěrům v průměrném objemu 534 miliard korun. Jde o hypotéky sjednané v letech 2020 a 2021 s úroky kolem 2 %. Jejich majitele čeká výrazný skok v měsíční splátce.

Domácnosti by proto neměly nechávat refixaci na poslední chvíli. Dnes je nutné začít řešit situaci několik měsíců před výročím smlouvy, porovnávat nabídky konkurence a nespoléhat jen na automatický návrh stávající banky. Rozdíl několika desetin procenta může znamenat statisícové částky.

Jak postupovat v současné situaci

Zájemci o vlastní bydlení musí počítat s reálnou sazbou 4,5–5 % a nečekat na výrazné zlevnění. Splátky zůstanou dlouhodobě stabilní. U investičních nemovitostí je nutné pečlivě propočítat návratnost s ohledem na dubnové restrikce, které omezují maximální výši úvěru. Ať už řešíte nové financování nebo refixaci, vyplatí se konzultace s nezávislým hypotečním specialistou.

Výhled na přelom let 2026 a 2027

Do konce roku trh nečekají zásadní výkyvy. Sazby zůstanou v pásmu 4,5–5 %, případně se mírně posunou k jeho horní hranici. Objemy sjednaných úvěrů by měly zůstat nad historickými průměry. „Predikce pro rok 2027 je zatím otevřenější, odvíjet se bude od inflace a chování dlouhodobých tržních sazeb. Jisté však je, že případné zlevňování bude jen velmi pozvolné a návrat k podmínkám z roku 2021 současná tržní matematika prakticky vylučuje,“ říká Radoslav Kubiš.

Praktický checklist pro domácnosti

– Znáte přesný termín konce fixace

– Porovnali jste nabídku své banky s konkurencí

– Je váš rozpočet připraven na sazbu 4,5–5 %

– Máte rezervu na skokový nárůst splátky

– Zohlednili jste dopady dubnové regulace na LTV u investičního bytu

– Konzultovali jste financování s nezávislým odborníkem

www.okklient.cz 

www.okholding.cz